耿某在淮安市中心某新建住宅小區(qū)購買了一套商品房。入住一段時間后，耿某發(fā)現(xiàn)斜對面的鄰居家時常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，還經常有人深夜大聲喧嘩。兩戶房屋僅隔著一條狹窄的走廊，動靜稍微大些隔壁就聽得清清楚楚，耿某和家人深受其擾。

耿某從小區(qū)物業(yè)公司處了解到，對面房屋的所有權人是李某和陸某，又于2023年5月將房屋租賃給劉某使用，租賃期限為3年。此后，劉某與某房地產咨詢中心簽訂《網約房（民宿）托管經營合同》，將房屋委托給該中心進行網約房經營。

耿某認為李某、陸某、劉某、某房地產咨詢中心未經利害關系業(yè)主同意，擅自將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，造成外來人員增多、噪聲污染、生活垃圾增多等問題，影響業(yè)主特別是學生的正常生活，遂訴至法院，請求判令4名被告立即停止經營行為，恢復房屋住宅用途。

網約房是互聯(lián)網經濟背景下的一種新業(yè)態(tài)，目前就全國范圍內的規(guī)范性文件來看，網約房的性質和地位尚不清晰。網約房通過互聯(lián)網平臺準入、運營，操作方便快捷，雖然和旅館業(yè)運作模式不同，但實際上為房客提供了有償住宿、膳食、保潔等服務。

從現(xiàn)有管理模式看，行政機關雖然提供了官方網絡平臺，允許業(yè)主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網約房經營，以此獲得一定的經濟收益，但是網約房一般為按日或按小時提供住宿服務，房客可以在任意時間入住和退房，且入住人數(shù)無法限制，這就會給其他業(yè)主的正常居住環(huán)境帶來不利影響，如環(huán)境嘈雜、衛(wèi)生混亂、消防隱患增多、安全系數(shù)降低等。

本案中，被告李某、陸某作為業(yè)主，將房屋出租給劉某使用，但劉某將房屋委托給被告某房地產咨詢中心用作經營網約房，中心通過平臺發(fā)布房源信息招攬房客，并配備專門保潔員、保潔車打掃衛(wèi)生、更換床褥，有需要還可提供餐食。因此，網約房應屬于經營性用房，房客入住后即形成了事實上的住宿服務協(xié)議，本案4名被告的行為實質上已改變了房屋的住宅用途。

業(yè)主將住宅房屋用作網約房經營，需經全體業(yè)主同意，且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主擅自將房屋用作經營用房，有利害關系的業(yè)主有權要求停止經營，恢復房屋住宅用途。此外，在支持網約房市場準入的同時，針對網約房可能產生的矛盾糾紛，還需加強協(xié)同配合，注重源頭防范。

✍《中華人民共和國民法典》

第二百七十九條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意。

✍《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十條  業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，未依據民法典第二百七十九條的規(guī)定經有利害關系的業(yè)主一致同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。