【轉(zhuǎn)】如何給房產(chǎn)合理估值？
如何判斷房產(chǎn)合理價值
評定一項資產(chǎn)價格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產(chǎn)的租售比（或租金回報率）。假如一個公司的盈利能力增長了五倍，股價也增長了五倍，在潛在增長能力和企業(yè)競爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似，如果一套房租金和房價漲幅是一致的，那么房價的上漲就不是泡沫。
租金回報率是一個老生常談的話題了，海外城市動輒4%，5%甚至6%以上的租金回報率幾倍于中國熱點(diǎn)城市（中國熱點(diǎn)城市租金回報率大約只有1.5%甚至更低），這些數(shù)據(jù)表示：相同總價的物業(yè)，海外部分熱點(diǎn)城市的租金是國內(nèi)的2-4倍。因此只要房價不能保持上漲，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善。
租售比（或租金回報率）如此重要的另一個原因，是它決定了一個潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。
如果同一套房，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的，那么對于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個選項，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權(quán)，之后每個月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個場景下，買房是一種比較理性的選擇。
而現(xiàn)在的情況是，幾乎在所有熱點(diǎn)城市，以三成首付購房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個人會愿意犧牲手上的流動現(xiàn)金，并且之后每個月承受租房時兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個可能性，那就是TA認(rèn)定這套房要漲而且是大漲，或者說害怕房價大漲后自己就買不起了，所以現(xiàn)在趕忙上車...這個情況下，買房就成了押注房價要大漲，沒錯，無論你是剛需自住還是炒房客，只要你買房的動機(jī)是覺得它未來要漲，你就是在賭。你也可以認(rèn)真思考一下，如果過去這幾年自己買房了，是不是出于這個心態(tài)；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個心態(tài)。
然后有意思的事情就出現(xiàn)了，這三年來伴隨房價下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原則，因為同樣的商品，價格下跌之后理論上就應(yīng)該刺激需求，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購買；而房子現(xiàn)在的情況是價格越跌越?jīng)]人買，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者，根本不是因為要有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會漲的房）而買房。
但是，要合理評定一個地方房價的合理估值，租金回報率雖是重要參考卻也不是唯一指標(biāo)。租金回報率的高低受到當(dāng)?shù)匕唇依剩饨鸪砷L性所影響，這兩點(diǎn)是絕對的重點(diǎn)。
利率越低，租金回報率往往越低，因為低的利率下，即使是低租金回報率也可以做到以租養(yǎng)貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養(yǎng)貸。
而城市租金的成長性越強(qiáng)，租金回報率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長的科技股估值比穩(wěn)定成熟的銀行股要高是一個道理。我們可以這樣理解，中國超低的租金回報率，（1）要么是因為按揭利率很低，（2）要么是因為這些低租金回報率的城市租金擁有很強(qiáng)的成長性。
但遺憾的是，中國熱點(diǎn)城市并不符合上述兩點(diǎn)中的任何一點(diǎn)。中國城市在各自經(jīng)濟(jì)和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現(xiàn)在低得多，租售比一度相當(dāng)合理。2009年初北上廣深租金回報率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報率高達(dá)7%以上。
根據(jù)我們本部分提到的購房者租房和按揭的心態(tài)看，我們的房價到什么時候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每個月的月供和這套房的租金差不多的情況下，房價就跌到位了。
租金應(yīng)當(dāng)約等于低首付長周期下的月供，這基本上也是全世界大多數(shù)熱點(diǎn)城市房產(chǎn)的長期狀態(tài)，所以你可以自行估計，你所在的城市房價距離這個合理水平還有多少空間。
四、什么是剛需？
根據(jù)第一部分的房價數(shù)據(jù)，北京、上海和深圳的二手房平均房價已經(jīng)跌到2016年下半年的水平，這是一個可怕的結(jié)果，因為它意味著過去七年半內(nèi)大多數(shù)買房者即使不考慮按揭利息開支也是浮虧的。而這其中，很大一部分人是被“剛需”這個概念給害了，這個概念迫使無數(shù)人在不合適的時間點(diǎn)咬牙上車，為了破除這個有毒概念，我們這一部分從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和心理學(xué)角度談戳穿“剛需”這個謊言。
面對房價的下跌，有人會說，我是剛需，我有什么辦法？我不得不買。
我們也經(jīng)常聽到類似“剛需不在乎漲跌”，或者是“自住不怕跌、跌了還能住”這樣的話。這類話常常出自開發(fā)商銷售或房地產(chǎn)中介之口，影響了無數(shù)人的決策，甚至在重復(fù)很多遍后成為了真理。
這類說法對嗎？不對，而且錯到離譜。
剛需自住不在乎房價下跌，是我聽過最自欺欺人、最掩耳盜鈴、最自我安慰的話術(shù)。
在談它為什么錯之前，你可以先問自己兩個問題：
（1）如果你覺得明年房價要跌一半，你是剛需，現(xiàn)在買不買？
（2）如果你覺得明年房價要漲一倍，你不是剛需，現(xiàn)在買不買？
答案想都不用想，如果覺得要暴漲，正常人即使不是剛需也會買，不賺白不賺；如果覺得房價要跌，那即使是剛需也會繼續(xù)觀望以便撿到更多的便宜。絕大多數(shù)人對房價漲跌的預(yù)期才是決策自己是否要買房的最重要判斷因素。
這也是為什么一般的商品價格打折降價才能清倉，但房子卻是在房價上漲時需求最大，房價一跌，看房的人都少多了，剛需好像也不見了。可見最大的剛需，其實是買房的財富效應(yīng)，是人心的貪婪。
沒有任何一個經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中有“剛性需求”這么一說。經(jīng)濟(jì)學(xué)中只有“有效需求”和“無效需求”這兩種需求概念，前者代表有需求+有購買力，后者代表有需求+無購買力，比如我想吃一頓火鍋，說走就走而且吃得起，這就是有效需求；比如我想把帝國大廈整棟樓買下來，但我根本買不起，所以這就是無效需求�？傊�，從來沒有“剛性需求”這樣的定義。
不同的需求有著不同的彈性，“剛需”的字面含義，對應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是需求彈性為0的需求，即無論價格怎樣變化，需求總量都不會變的需求。但日常生活當(dāng)中這樣的需求極少，如果要舉例，大概只有水、食物、空氣了。
準(zhǔn)確地說，任何情況下的購房都不算“剛需”，而另一方面，居住是剛需，不代表房子是剛需；交通是剛需，不代表車子是剛需。
如果真的非要我來定義一下剛需，我認(rèn)為那種買房前覺得房價要跌再多也要買的人才算剛需，但這樣的人少之又少。
更可笑的是，“剛需”或“自住”也成為了一部分人自我安慰的借口，在市場不好、或者虧損的情況下，那些曾經(jīng)嘴巴上說著自己是剛需但內(nèi)心又懷著一絲投機(jī)心態(tài)買房的人，如今往往都表示房子是買來住的，無所謂，但真實的心態(tài)恐怕又是另一個樣子，如果房價大漲了，縱使他無法將房子在二手房市場進(jìn)行變現(xiàn)，每天打開房產(chǎn)app看看上漲的房價也能偷偷樂出聲來。
退一步講，如果明知市場下行，剛需就不可以省點(diǎn)錢晚點(diǎn)上車嗎？
從市場參與者心態(tài)看，只要還有一批人嘴硬、只要還有一批人對市場抱有很大期待，那么熊市很可能就還沒有結(jié)束。我們面對房價下跌，不應(yīng)該自欺欺人，也沒必要自我安慰，要做的是吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，面向未來，抓住未來趨利避害的一切可能，在面對現(xiàn)實的基礎(chǔ)上努力改善生活。
五、未來怎么走
現(xiàn)在最令人關(guān)注的問題是，房價到底了嗎？如果到底了，下一步會不會上漲？如果沒有到底，下一步還會跌多少、跌多久？
我們這里也可以參考曾經(jīng)經(jīng)歷過較長時間房價下跌的日本和美國，日本1991年房地產(chǎn)泡沫破裂，美國2007年次貸危機(jī)引發(fā)房價大跌。
高盛最近做過一個房價對比圖，把中國、美國和日本各自房價見頂?shù)臅r間拉到同一個橫向的時間坐標(biāo)上，然后對比各自在見頂前后的表現(xiàn)。
我們可以看到，我們這波下跌的速度比他們當(dāng)年更快，但到目前為止時間還很短，我們過去三年的跌幅是美國2006-2012的一半，是日本1991-2011的三分之一。
美國和日本當(dāng)年的結(jié)果截然不同，美國在房價下跌約24個季度后，房價開始反彈并連續(xù)上漲然后達(dá)到新高；而日本卻一蹶不振走出二十年下跌。美國和日本大相徑庭的結(jié)果是基本面差異造成的，他們基本面的差異主要體現(xiàn)在兩方面：1美國人口保持穩(wěn)定增長，新移民涌入，老齡化相對較慢；2美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，創(chuàng)新能力領(lǐng)先全球。
在房價下行的大背景下，下一步我們會看到更多刺激措施出現(xiàn)，包括徹底取消一線城市包括核心區(qū)在內(nèi)的限購都不會太遠(yuǎn)。
我們現(xiàn)在不好預(yù)測中國會是美國路線還是日本路線，或者走出第三條中國路線，但可以預(yù)測未來買房一定會越來越容易，而且利率也會不斷降低。
中國2024年的人口結(jié)構(gòu)和日本1997年非常相似，巧的是，1997年十年期日本國債和當(dāng)下十年期中國國債的收益率也幾乎是一樣的，都在2.3%。
中國2024人口結(jié)構(gòu)（左）對比日本1997人口結(jié)構(gòu)（右）
這說明利率下行不只是為了挽救樓市，更是人口老齡化之下應(yīng)對需求和物價低迷的必然選項。在可見的未來人民幣利率還會繼續(xù)下降，現(xiàn)在十年期國債收益率是2.3%，我們不久后會看到2.0%以內(nèi)，若不出黑天鵝事件，10年后會降低到1%左右。所以未來的人買房一定是越來越簡單的，因為不僅房價下降了，按揭利率也下降了。
結(jié)合上文的所有內(nèi)容，我這里能給出的一家之言是，盡管過去三年房價已經(jīng)明顯下跌，但目前房價還沒有真正見底。未來下跌可能會放緩，甚至可能會因為更大力度的刺激措施而使得短時間內(nèi)成交增長房價企穩(wěn)，但很難改變中長期下行趨勢。
而過去三年房價之所以會下降這么快，我不感到驚訝，我認(rèn)為它不是一種下跌，而是一種價格重置，因為中國經(jīng)濟(jì)、全球化發(fā)展、世界格局也正在以空前的速度改變甚至重置中...懂的都懂，這里不做贅述。
建議
最后，針對樓市和投資方向，這里給出幾條比較明確的建議：
（1）對于買房決策，可以先給自己做一個假設(shè)，假設(shè)它會繼續(xù)下跌，這種情況下如果你還是要買房，那就買，除此之外一律謹(jǐn)慎；
（2）降低預(yù)期，謹(jǐn)慎投資，堅持少輸就是贏的原則，趨利避害內(nèi)外兼修地進(jìn)行投資和消費(fèi)
（3）在租金回報率達(dá)到按揭利率之前，再也不考慮以買房作為投資；
（4）鍛煉身體，幫助自己熬過困難期并提高生活品質(zhì)；
（5）保持學(xué)習(xí)，接觸全球范圍內(nèi)高質(zhì)量信息源，因為投資是認(rèn)知的變現(xiàn)，一個人的最終經(jīng)濟(jì)水平一定是和其認(rèn)知并軌的。這幾年來，從夸大新冠恐懼、到1小時22分拿下基輔、到泰國噶腰子、到俄亥俄“切爾諾貝利”、到硅谷銀行導(dǎo)致美國金融危機(jī)、到美元體系崩潰、再到恐懼海產(chǎn)品…我們身邊的信息源似乎正變得越來越荒唐、越來越不可靠、越來越與現(xiàn)實脫節(jié)，這直接導(dǎo)致包括投資者在內(nèi)的所有人在決策中更容易出現(xiàn)重大誤判，這個環(huán)境對每一個人了解和篩選信息帶來了比過去大得多的考驗。
對任何人而言，只有堅守常識、尊重市場、敬畏客觀規(guī)律才能立于不敗之地；否則市場就會給出懲罰，就像過去三年那樣.
評定一項資產(chǎn)價格是高是低，最重要手段是看估值，比如股票的市盈率、房產(chǎn)的租售比（或租金回報率）。假如一個公司的盈利能力增長了五倍，股價也增長了五倍，在潛在增長能力和企業(yè)競爭力不變的情況下，我們不能說這家公司是泡沫；房子也類似，如果一套房租金和房價漲幅是一致的，那么房價的上漲就不是泡沫。
租金回報率是一個老生常談的話題了，海外城市動輒4%，5%甚至6%以上的租金回報率幾倍于中國熱點(diǎn)城市（中國熱點(diǎn)城市租金回報率大約只有1.5%甚至更低），這些數(shù)據(jù)表示：相同總價的物業(yè)，海外部分熱點(diǎn)城市的租金是國內(nèi)的2-4倍。因此只要房價不能保持上漲，他們按照市場租金出租房子基本上就是在做慈善。
租售比（或租金回報率）如此重要的另一個原因，是它決定了一個潛在的購房者買房到底是為了住還是為了賭。
如果同一套房，租下來的開支和購房后的每月月供是差不多的，那么對于潛在的買房者來說，買房和租房是比較平行的兩個選項，如果有三成首付，那么可以考慮犧牲自己手上一筆現(xiàn)金換取這套房的所有權(quán)，之后每個月以和租房壓力相同的方式來供樓...在這個場景下，買房是一種比較理性的選擇。
而現(xiàn)在的情況是，幾乎在所有熱點(diǎn)城市，以三成首付購房，月供是租金的2-3倍之多。那么在什么情況下，一個人會愿意犧牲手上的流動現(xiàn)金，并且之后每個月承受租房時兩三倍的開支壓力去擁有這套房呢？顯然只有一個可能性，那就是TA認(rèn)定這套房要漲而且是大漲，或者說害怕房價大漲后自己就買不起了，所以現(xiàn)在趕忙上車...這個情況下，買房就成了押注房價要大漲，沒錯，無論你是剛需自住還是炒房客，只要你買房的動機(jī)是覺得它未來要漲，你就是在賭。你也可以認(rèn)真思考一下，如果過去這幾年自己買房了，是不是出于這個心態(tài)；如果身邊有人買房了，他們是不是也出于這個心態(tài)。
然后有意思的事情就出現(xiàn)了，這三年來伴隨房價下跌，樓市的成交量也空前萎靡，這完全不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原則，因為同樣的商品，價格下跌之后理論上就應(yīng)該刺激需求，就好像超市產(chǎn)品打折才能吸引更多客戶購買；而房子現(xiàn)在的情況是價格越跌越?jīng)]人買，這就證明了絕大多數(shù)的樓市的參與者，根本不是因為要有房子住而買房，而是為了要有房子（而且是要有會漲的房）而買房。
但是，要合理評定一個地方房價的合理估值，租金回報率雖是重要參考卻也不是唯一指標(biāo)。租金回報率的高低受到當(dāng)?shù)匕唇依剩饨鸪砷L性所影響，這兩點(diǎn)是絕對的重點(diǎn)。
利率越低，租金回報率往往越低，因為低的利率下，即使是低租金回報率也可以做到以租養(yǎng)貸，比如美元加息之前的香港，大把住宅可以做到較低首付下的以租養(yǎng)貸。
而城市租金的成長性越強(qiáng)，租金回報率往往越低，這也容易理解，就好像高速成長的科技股估值比穩(wěn)定成熟的銀行股要高是一個道理。我們可以這樣理解，中國超低的租金回報率，（1）要么是因為按揭利率很低，（2）要么是因為這些低租金回報率的城市租金擁有很強(qiáng)的成長性。
但遺憾的是，中國熱點(diǎn)城市并不符合上述兩點(diǎn)中的任何一點(diǎn)。中國城市在各自經(jīng)濟(jì)和人口增速最快的階段（2000-2010）的估值反而比現(xiàn)在低得多，租售比一度相當(dāng)合理。2009年初北上廣深租金回報率均在3%以上，在更早的2004年，廣州和深圳的住宅租金回報率高達(dá)7%以上。
根據(jù)我們本部分提到的購房者租房和按揭的心態(tài)看，我們的房價到什么時候才是合理也就有了答案。那就是按照最新的按揭利率水平，在三成首付三十年按揭之下，每個月的月供和這套房的租金差不多的情況下，房價就跌到位了。
租金應(yīng)當(dāng)約等于低首付長周期下的月供，這基本上也是全世界大多數(shù)熱點(diǎn)城市房產(chǎn)的長期狀態(tài)，所以你可以自行估計，你所在的城市房價距離這個合理水平還有多少空間。
四、什么是剛需？
根據(jù)第一部分的房價數(shù)據(jù)，北京、上海和深圳的二手房平均房價已經(jīng)跌到2016年下半年的水平，這是一個可怕的結(jié)果，因為它意味著過去七年半內(nèi)大多數(shù)買房者即使不考慮按揭利息開支也是浮虧的。而這其中，很大一部分人是被“剛需”這個概念給害了，這個概念迫使無數(shù)人在不合適的時間點(diǎn)咬牙上車，為了破除這個有毒概念，我們這一部分從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和心理學(xué)角度談戳穿“剛需”這個謊言。
面對房價的下跌，有人會說，我是剛需，我有什么辦法？我不得不買。
我們也經(jīng)常聽到類似“剛需不在乎漲跌”，或者是“自住不怕跌、跌了還能住”這樣的話。這類話常常出自開發(fā)商銷售或房地產(chǎn)中介之口，影響了無數(shù)人的決策，甚至在重復(fù)很多遍后成為了真理。
這類說法對嗎？不對，而且錯到離譜。
剛需自住不在乎房價下跌，是我聽過最自欺欺人、最掩耳盜鈴、最自我安慰的話術(shù)。
在談它為什么錯之前，你可以先問自己兩個問題：
（1）如果你覺得明年房價要跌一半，你是剛需，現(xiàn)在買不買？
（2）如果你覺得明年房價要漲一倍，你不是剛需，現(xiàn)在買不買？
答案想都不用想，如果覺得要暴漲，正常人即使不是剛需也會買，不賺白不賺；如果覺得房價要跌，那即使是剛需也會繼續(xù)觀望以便撿到更多的便宜。絕大多數(shù)人對房價漲跌的預(yù)期才是決策自己是否要買房的最重要判斷因素。
這也是為什么一般的商品價格打折降價才能清倉，但房子卻是在房價上漲時需求最大，房價一跌，看房的人都少多了，剛需好像也不見了。可見最大的剛需，其實是買房的財富效應(yīng)，是人心的貪婪。
沒有任何一個經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中有“剛性需求”這么一說。經(jīng)濟(jì)學(xué)中只有“有效需求”和“無效需求”這兩種需求概念，前者代表有需求+有購買力，后者代表有需求+無購買力，比如我想吃一頓火鍋，說走就走而且吃得起，這就是有效需求；比如我想把帝國大廈整棟樓買下來，但我根本買不起，所以這就是無效需求�？傊�，從來沒有“剛性需求”這樣的定義。
不同的需求有著不同的彈性，“剛需”的字面含義，對應(yīng)的應(yīng)當(dāng)是需求彈性為0的需求，即無論價格怎樣變化，需求總量都不會變的需求。但日常生活當(dāng)中這樣的需求極少，如果要舉例，大概只有水、食物、空氣了。
準(zhǔn)確地說，任何情況下的購房都不算“剛需”，而另一方面，居住是剛需，不代表房子是剛需；交通是剛需，不代表車子是剛需。
如果真的非要我來定義一下剛需，我認(rèn)為那種買房前覺得房價要跌再多也要買的人才算剛需，但這樣的人少之又少。
更可笑的是，“剛需”或“自住”也成為了一部分人自我安慰的借口，在市場不好、或者虧損的情況下，那些曾經(jīng)嘴巴上說著自己是剛需但內(nèi)心又懷著一絲投機(jī)心態(tài)買房的人，如今往往都表示房子是買來住的，無所謂，但真實的心態(tài)恐怕又是另一個樣子，如果房價大漲了，縱使他無法將房子在二手房市場進(jìn)行變現(xiàn)，每天打開房產(chǎn)app看看上漲的房價也能偷偷樂出聲來。
退一步講，如果明知市場下行，剛需就不可以省點(diǎn)錢晚點(diǎn)上車嗎？
從市場參與者心態(tài)看，只要還有一批人嘴硬、只要還有一批人對市場抱有很大期待，那么熊市很可能就還沒有結(jié)束。我們面對房價下跌，不應(yīng)該自欺欺人，也沒必要自我安慰，要做的是吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，面向未來，抓住未來趨利避害的一切可能，在面對現(xiàn)實的基礎(chǔ)上努力改善生活。
五、未來怎么走
現(xiàn)在最令人關(guān)注的問題是，房價到底了嗎？如果到底了，下一步會不會上漲？如果沒有到底，下一步還會跌多少、跌多久？
我們這里也可以參考曾經(jīng)經(jīng)歷過較長時間房價下跌的日本和美國，日本1991年房地產(chǎn)泡沫破裂，美國2007年次貸危機(jī)引發(fā)房價大跌。
高盛最近做過一個房價對比圖，把中國、美國和日本各自房價見頂?shù)臅r間拉到同一個橫向的時間坐標(biāo)上，然后對比各自在見頂前后的表現(xiàn)。
我們可以看到，我們這波下跌的速度比他們當(dāng)年更快，但到目前為止時間還很短，我們過去三年的跌幅是美國2006-2012的一半，是日本1991-2011的三分之一。
美國和日本當(dāng)年的結(jié)果截然不同，美國在房價下跌約24個季度后，房價開始反彈并連續(xù)上漲然后達(dá)到新高；而日本卻一蹶不振走出二十年下跌。美國和日本大相徑庭的結(jié)果是基本面差異造成的，他們基本面的差異主要體現(xiàn)在兩方面：1美國人口保持穩(wěn)定增長，新移民涌入，老齡化相對較慢；2美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，創(chuàng)新能力領(lǐng)先全球。
在房價下行的大背景下，下一步我們會看到更多刺激措施出現(xiàn)，包括徹底取消一線城市包括核心區(qū)在內(nèi)的限購都不會太遠(yuǎn)。
我們現(xiàn)在不好預(yù)測中國會是美國路線還是日本路線，或者走出第三條中國路線，但可以預(yù)測未來買房一定會越來越容易，而且利率也會不斷降低。
中國2024年的人口結(jié)構(gòu)和日本1997年非常相似，巧的是，1997年十年期日本國債和當(dāng)下十年期中國國債的收益率也幾乎是一樣的，都在2.3%。
中國2024人口結(jié)構(gòu)（左）對比日本1997人口結(jié)構(gòu)（右）
這說明利率下行不只是為了挽救樓市，更是人口老齡化之下應(yīng)對需求和物價低迷的必然選項。在可見的未來人民幣利率還會繼續(xù)下降，現(xiàn)在十年期國債收益率是2.3%，我們不久后會看到2.0%以內(nèi)，若不出黑天鵝事件，10年后會降低到1%左右。所以未來的人買房一定是越來越簡單的，因為不僅房價下降了，按揭利率也下降了。
結(jié)合上文的所有內(nèi)容，我這里能給出的一家之言是，盡管過去三年房價已經(jīng)明顯下跌，但目前房價還沒有真正見底。未來下跌可能會放緩，甚至可能會因為更大力度的刺激措施而使得短時間內(nèi)成交增長房價企穩(wěn)，但很難改變中長期下行趨勢。
而過去三年房價之所以會下降這么快，我不感到驚訝，我認(rèn)為它不是一種下跌，而是一種價格重置，因為中國經(jīng)濟(jì)、全球化發(fā)展、世界格局也正在以空前的速度改變甚至重置中...懂的都懂，這里不做贅述。
建議
最后，針對樓市和投資方向，這里給出幾條比較明確的建議：
（1）對于買房決策，可以先給自己做一個假設(shè)，假設(shè)它會繼續(xù)下跌，這種情況下如果你還是要買房，那就買，除此之外一律謹(jǐn)慎；
（2）降低預(yù)期，謹(jǐn)慎投資，堅持少輸就是贏的原則，趨利避害內(nèi)外兼修地進(jìn)行投資和消費(fèi)
（3）在租金回報率達(dá)到按揭利率之前，再也不考慮以買房作為投資；
（4）鍛煉身體，幫助自己熬過困難期并提高生活品質(zhì)；
（5）保持學(xué)習(xí)，接觸全球范圍內(nèi)高質(zhì)量信息源，因為投資是認(rèn)知的變現(xiàn)，一個人的最終經(jīng)濟(jì)水平一定是和其認(rèn)知并軌的。這幾年來，從夸大新冠恐懼、到1小時22分拿下基輔、到泰國噶腰子、到俄亥俄“切爾諾貝利”、到硅谷銀行導(dǎo)致美國金融危機(jī)、到美元體系崩潰、再到恐懼海產(chǎn)品…我們身邊的信息源似乎正變得越來越荒唐、越來越不可靠、越來越與現(xiàn)實脫節(jié)，這直接導(dǎo)致包括投資者在內(nèi)的所有人在決策中更容易出現(xiàn)重大誤判，這個環(huán)境對每一個人了解和篩選信息帶來了比過去大得多的考驗。
對任何人而言，只有堅守常識、尊重市場、敬畏客觀規(guī)律才能立于不敗之地；否則市場就會給出懲罰，就像過去三年那樣.
