再論消滅昆山房產(chǎn)騙子中介的唯一方法（2）

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再論消滅昆山房產(chǎn)騙子中介的唯一方法（2）

2024-02-25

房產(chǎn)大家談

傾城馬

第一章

二手房屋交易各方的詳細(xì)介紹（包括陷阱和漏洞）

從昆山二手房屋交易的現(xiàn)狀說(shuō)起----

說(shuō)現(xiàn)狀之前，先介紹一下二手房屋交易各方的情況：

二手房屋交易參與方主體如下：

購(gòu)房者，也稱(chēng)買(mǎi)家，

售房者，也稱(chēng)賣(mài)家，

居間人，也稱(chēng)房產(chǎn)中介、或房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

銀行，提供銀行貸款、全款買(mǎi)房除外

房產(chǎn)交易中心，過(guò)戶(hù)、繳納各種稅賦、辦理不動(dòng)產(chǎn)證

一、購(gòu)房者：

1. 購(gòu)房者定義：

剛需，二套，三套，昆山戶(hù)籍最多限購(gòu)三套房

購(gòu)房者定義中，剛需應(yīng)該是最多的，也是最迫切買(mǎi)房的，二套，三套依次遞減，

如果按照購(gòu)房款的肥瘦來(lái)區(qū)分，剛需有比較多的購(gòu)房款，因?yàn)槭堑谝淮钨?gòu)房，準(zhǔn)備了比較充足的首付款，比較肥了，當(dāng)然，也有些是按照30%準(zhǔn)備的。

如果按照購(gòu)房的經(jīng)驗(yàn)來(lái)區(qū)分，剛需是最少或無(wú)任何經(jīng)驗(yàn)，二套，三套依次遞增，

剛需只要踏進(jìn)了房產(chǎn)中介的門(mén)店，其實(shí)已經(jīng)是房產(chǎn)中介的獵物了，

獵物又肥又單純，又迫切購(gòu)房，房產(chǎn)中介的最?lèi)?ài)了，大餐送上門(mén)來(lái)，自然笑納，當(dāng)然是笑臉相迎客，這個(gè)內(nèi)心的喜啊，不勝言表啊，真是天上掉下了人民幣了。

二套、三套的買(mǎi)家的有些購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，但是比起職業(yè)化、閱人無(wú)數(shù)的房產(chǎn)中介來(lái)，還是小巫見(jiàn)大巫了。

其實(shí)，悲劇已經(jīng)產(chǎn)生了，肥美的獵物遇到的是槍法精準(zhǔn)的獵人，一打一個(gè)準(zhǔn)，結(jié)果不言而語(yǔ).

（正規(guī)房產(chǎn)中介除外）

2. 購(gòu)房者資質(zhì)問(wèn)題，

這個(gè)主要是涉及到銀行貸款，當(dāng)然，你是全款就不存在問(wèn)題了。

這個(gè)資質(zhì)不是購(gòu)房資質(zhì)，而是購(gòu)房者的債務(wù)問(wèn)題，這個(gè)也是需要重點(diǎn)考察的，

如果購(gòu)房者負(fù)債比較嚴(yán)重，違約比較多，征信很差，收入低或沒(méi)有收入，即便是有購(gòu)房資質(zhì)，也是很難從銀行那邊申請(qǐng)到貸款買(mǎi)房了。

很多沒(méi)有責(zé)任的房產(chǎn)中介，根本就沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)，完全不顧購(gòu)房者有沒(méi)有資質(zhì)購(gòu)房，為了促成成交，獲取居間費(fèi)，或者違約金，更大的謀取購(gòu)房者的首付款，而行騙購(gòu)房者，說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題，我們可以跟你包裝，有些購(gòu)房者在于迫切購(gòu)房的需求，也就同意了，這就為房產(chǎn)騙子中介提供了利潤(rùn)空間。

購(gòu)房者是否真實(shí)存在？

這個(gè)問(wèn)題，好像是多余的？沒(méi)有購(gòu)房者，怎么買(mǎi)房？房產(chǎn)中介圖什么，后面會(huì)講到。

絕不是廢話一句。

3. 購(gòu)房者的購(gòu)房款，

購(gòu)房者的購(gòu)房款分一下幾類(lèi)：

定金，

在房產(chǎn)中介簽訂居間合同的時(shí)候，需要把定金轉(zhuǎn)賬給售房者，一般講是這樣的，但是有些房產(chǎn)中介是把定金轉(zhuǎn)賬到房產(chǎn)中介的賬號(hào)，再轉(zhuǎn)到賣(mài)家的賬號(hào)，還有定金的多少，一般是2萬(wàn)，有些房產(chǎn)中介會(huì)誘導(dǎo)買(mǎi)家繳納更多的定金，3萬(wàn)，5萬(wàn)不等，理由是說(shuō)定金越多，讓賣(mài)家承擔(dān)更多的違約金，但是購(gòu)房者也同樣需要承擔(dān)相同多的違約金，這里買(mǎi)家需要注意了，如果你違約，你支付了5萬(wàn)元定金，賣(mài)家是不退定金的，或房產(chǎn)中介吞了你的定金，你就是損失了5萬(wàn)元定金了，定金這塊風(fēng)險(xiǎn)非常大。

首付款，

首付款是一筆巨款，如果購(gòu)房者亂轉(zhuǎn)賬，有可能會(huì)損失掉首付款，當(dāng)然，正規(guī)的房產(chǎn)中介一般不會(huì)，如果你遇到黑中介，就危險(xiǎn)了。

有些沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，防范意識(shí)差，急于購(gòu)房的買(mǎi)家，經(jīng)不起中介的敲打，軟磨硬泡，把首付款轉(zhuǎn)賬給中介，讓中介去對(duì)接賣(mài)家，辦理房屋交易，最后導(dǎo)致首付款收不回來(lái)了，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

首付款轉(zhuǎn)賬正確的做法是轉(zhuǎn)賬到銀行指定賬戶(hù)凍結(jié)起來(lái)，或轉(zhuǎn)到到相關(guān)第三方資管平臺(tái)，但是很多買(mǎi)家不知道這樣轉(zhuǎn)賬安全，或者中介忽悠買(mǎi)家把首付款轉(zhuǎn)到中介賬戶(hù)，或賣(mài)家賬戶(hù)，如果中介或賣(mài)家卷款跑路，后果可想而知。

另外，防止首付款即房?jī)r(jià)總款，這個(gè)下面會(huì)講到。

總之，首付款隱藏著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者須慎之又慎。

中介傭金，

一般是總房款的1%-3%之間協(xié)商，但是就有些中介不這么干，嫌錢(qián)少，交易快完成了，臨時(shí)增加加急服務(wù)費(fèi)，想方設(shè)法讓買(mǎi)家出錢(qián)。你要多賺錢(qián)，也可以理解，但是不能這樣賺錢(qián)，你可以增加一些增值服務(wù)，讓買(mǎi)家切實(shí)享受到了這種服務(wù)，買(mǎi)家也是樂(lè)意付費(fèi)的，不要以損害買(mǎi)家的利益來(lái)增加自己的收入。

貸款手續(xù)費(fèi)，

這個(gè)貸款手續(xù)費(fèi)，銀行規(guī)定是不收取的，但是如果購(gòu)房者的征信只是稍稍差

些，只要抬高點(diǎn)利息，也是能辦理下來(lái)的，銀行那邊打點(diǎn)一下，也就過(guò)了，

這個(gè)就是貸款手續(xù)費(fèi)了。

契稅

契稅就不用說(shuō)了，買(mǎi)過(guò)房的都知道。

其他小錢(qián)就不列舉。

二、售房者：

1. 售房者定義：

售房者既賣(mài)家就不存在剛需的說(shuō)法了，

賣(mài)家只要把真實(shí)的房源發(fā)布在房屋交易平臺(tái)網(wǎng)站或門(mén)店即可。

就這么簡(jiǎn)單？

遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，也存在巨大的交易風(fēng)險(xiǎn)，

售房者的房源信息是否真實(shí)的，是否被銀行查封，是否被拿去抵押過(guò)，房產(chǎn)是否資不抵債，房產(chǎn)是否被拍賣(mài)等等

看看售房者如何損失了自己的的房子的：

怎么操作，如下：

房產(chǎn)黑中介會(huì)找一個(gè)假購(gòu)房者，當(dāng)然，這個(gè)假購(gòu)房者是個(gè)真實(shí)的人存在，而且這個(gè)假購(gòu)房者征信很好，沒(méi)有負(fù)債，有購(gòu)房者資質(zhì)，但是他沒(méi)有購(gòu)房需求，

事情做完，給多少好處費(fèi)。

賣(mài)房者迫切賣(mài)房，賣(mài)方者是不知道購(gòu)房者的內(nèi)情的，當(dāng)假購(gòu)房者支付了定金，接著支付完首付款的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房者提出要求，要求過(guò)戶(hù)，賣(mài)家想貸款沒(méi)有銀行審批，連銀行預(yù)審批都還沒(méi)有辦理，尾款也沒(méi)有到賬，怎么能過(guò)戶(hù)，房產(chǎn)中介這個(gè)時(shí)候就忽悠賣(mài)家過(guò)戶(hù)，賣(mài)家經(jīng)不起，就同意了，這個(gè)時(shí)候房產(chǎn)中介勾結(jié)交易中心的工作人員（害群之馬），把賣(mài)家的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到假購(gòu)房者，而假購(gòu)房者和房產(chǎn)黑中介卻拿這個(gè)房產(chǎn)證去做抵押貸款，獲得了幾百萬(wàn)的抵押房款。這個(gè)時(shí)候，賣(mài)家的尾款是拿不到了，你要拿到尾款，必須把抵押的幾百萬(wàn)的房款還掉，換句話說(shuō)，賣(mài)家的房子的總價(jià)就是首付款！房子已經(jīng)是拿不回來(lái)了。

賣(mài)家損失得多大了。

售房者是存在著巨大的交易風(fēng)險(xiǎn)的。

2. 售房者的款項(xiàng)

獲得全額房款，包括買(mǎi)家的定金，買(mǎi)家的首付款，買(mǎi)家的尾款。

繳納個(gè)人所得稅（滿(mǎn)五唯一免征）

其他小錢(qián)就不列舉。

三、居間人：

1. 居間人定義：

中華人民共和國(guó)合同法居間合同規(guī)定，所謂居間，是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的一種制度。居間人是為委托人與第三人進(jìn)行民事法律行為報(bào)告信息機(jī)會(huì)或提供媒介聯(lián)系的中間人。

俗稱(chēng)“房產(chǎn)中介”，或房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請(qǐng)居間人為自己辦理事務(wù)，其目的就在于通過(guò)居間人找到訂約的機(jī)會(huì)。而這一目的的達(dá)到，居間人按照委托人的要求采取實(shí)事求是的態(tài)度據(jù)實(shí)報(bào)告是十分重要的。報(bào)告不真實(shí)，將誤導(dǎo)委托人訂立有可能受到損害的合同，這與居間合同的本意是完全違背的。

但事實(shí)上，很多的房產(chǎn)中介并沒(méi)有做到實(shí)事求是，為委托人提供服務(wù)，他們往往利用了購(gòu)房者迫切買(mǎi)房，而且購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)不足，而謀取超過(guò)其合理居間費(fèi)用以外的巨大利潤(rùn)。

黑中介的定義：

是指以非法占有為目的,用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法,騙取款額較大的公私財(cái)物的行為。由于這種行為完全不使用暴力,而是在一派平靜甚至“愉快”的氣氛下進(jìn)行的,加之買(mǎi)房人一般防范意識(shí)較差,較易上當(dāng)受騙。

很多房產(chǎn)中介是違背了設(shè)立居間人居間的初衷的。

2. 居間人的款項(xiàng)

居間人所獲得的是居間傭金，俗稱(chēng)中介費(fèi)，一般是總房?jī)r(jià)的1%-3%之間協(xié)商。

對(duì)于有野心的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，這點(diǎn)傭金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，總是想方設(shè)法提高自己的交易利潤(rùn)，降低自己的中介成本，但是這種額外的利潤(rùn)的獲取卻增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，或者讓購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候損失了巨大的經(jīng)濟(jì)利益，這是不可取的，也是違法的，更沒(méi)有持續(xù)性的。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的門(mén)檻比較低（我絲毫沒(méi)有輕視的意思），不需要太多的才能

也可以做起來(lái)，德才兼?zhèn)洚?dāng)然更好，但是如果做個(gè)選擇，即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有德無(wú)才，或有才無(wú)德，應(yīng)該選擇有德無(wú)才的那個(gè)人，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介行業(yè)，有德比有才重要的多。

四、銀行：

在二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程中，銀行的職能是什么？

需要一些材料，大家也都知道，這里就不涉及了，主要有3點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)一下：

一個(gè)就是貸款手續(xù)費(fèi)的問(wèn)題，這個(gè)上面已經(jīng)講了，就不再重復(fù)，重點(diǎn)是涉及到首付款的問(wèn)題，為什么我這里反復(fù)強(qiáng)調(diào)這個(gè)首付款，因?yàn)槭赘犊钍琴?gòu)房者買(mǎi)房的巨款，但也是黑中介的香餑餑，要特別當(dāng)心。

再有就是這個(gè)貸款周期太長(zhǎng)了，一般沒(méi)有2個(gè)月基本是下不了的。

銀行這邊其實(shí)也是有個(gè)漏洞的，就是只要是真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)證，不管你的不動(dòng)產(chǎn)證怎么來(lái)的，都可以給你做抵押貸款，這就為黑中介勾結(jié)假購(gòu)房者帶來(lái)了行騙的可能，這個(gè)在上面已經(jīng)講的很詳細(xì)了。

五、房產(chǎn)交易中心：

大家都知道，房產(chǎn)交易中心是辦理過(guò)戶(hù)，出不動(dòng)產(chǎn)證，繳納各種稅費(fèi)的地方.

一般來(lái)說(shuō)，交易流程到了這步了應(yīng)該沒(méi)有了。

正常的二手房屋交易當(dāng)然是沒(méi)有任何問(wèn)題。

但是，貸款，即售房者的尾款沒(méi)有到賬，但是卻已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)、不動(dòng)產(chǎn)證已

經(jīng)到購(gòu)房者手中。

這也是有問(wèn)題的，這也是個(gè)漏洞，這個(gè)上面也講到了，這個(gè)漏洞對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，有著巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

第二章

昆山二手房屋交易現(xiàn)狀

一、昆山二手房屋交易房產(chǎn)中介亂象叢生：

欺詐購(gòu)房者，

發(fā)布虛假房源，

一房多賣(mài)，

索取貸款手續(xù)費(fèi)，

加急服務(wù)費(fèi)，

中介包裝費(fèi)，

中介誘導(dǎo)購(gòu)房者多交定金，

看房交押金不退，

吃差價(jià)（鏈家已經(jīng)杜絕，不知其他中介是否還有），

欺上瞞下，

中介押尾款被吞，

謾罵毆打客戶(hù)，

多人促銷(xiāo)（你看房的時(shí)，別的中介也帶人看房，其實(shí)是假的），

中介收取首付款，

阻止買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，從中牟利

合同內(nèi)容模棱兩可，

模糊關(guān)鍵銷(xiāo)售內(nèi)容誤導(dǎo)購(gòu)房者，

交易雙方支付給中介超額違約金，

中介勾結(jié)賣(mài)家合伙欺騙買(mǎi)家，

隱藏賣(mài)家債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、引買(mǎi)家上鉤，

中介各種騷擾電話

假意造成房源多人搶購(gòu)（在你面前電話說(shuō)此房源多人搶購(gòu)，先交定金先得）

等等，上述所列舉二十二款亂象，這些亂象令買(mǎi)家和賣(mài)家以及有良知的房產(chǎn)中介深?lèi)和唇^，也已經(jīng)嚴(yán)重?cái)_亂了二手房屋交易市場(chǎng)。

二、昆山二手房銀行貸款放款時(shí)間估計(jì)在2個(gè)月左右，有的甚至更長(zhǎng)：

銀行貸款線下審批周期過(guò)長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣，貸款遲遲不下來(lái)，這個(gè)需要簡(jiǎn)化，需要縮短貸款審批周期，加快二手房屋交易速度。

三、房屋交易中心過(guò)戶(hù)、出產(chǎn)證估計(jì)也在2周左右：

昆山二手房交易中心線下辦事率低下、審批流程繁瑣、過(guò)戶(hù)周期過(guò)長(zhǎng)等，

上述二手房交易市場(chǎng)存在的不良、不合理的、不合規(guī)、交易周期過(guò)長(zhǎng)、交易流程繁瑣冗重的現(xiàn)象，已經(jīng)嚴(yán)重影響昆山二手房交易的健康、有序的發(fā)展。

一套二手房交易走正規(guī)流程交易完成沒(méi)有3個(gè)月是辦不成的。

房產(chǎn)黑中介屢屢讓購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候經(jīng)濟(jì)損失巨大，

銀行放款周期過(guò)長(zhǎng)增加了購(gòu)房者和售房者的二手房交易的交易成本

房產(chǎn)交易中心過(guò)戶(hù)手續(xù)繁雜，審批流程復(fù)雜，也增加了房產(chǎn)中介、購(gòu)房者、售房者三方的交易成本。

俗話說(shuō)的好:安居才能樂(lè)業(yè)。

以上的亂象將不利于昆山經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。

第三章

昆山二手房屋交易流程

以昆山目前二手房交易流程為例：

目前二手房交易一般流程的現(xiàn)狀如下：

先從看房開(kāi)始吧，

一、購(gòu)房者尋找房源

1. 購(gòu)房者尋找房源的幾個(gè)途徑:

房屋交易平臺(tái)發(fā)布的網(wǎng)站看到房源信息

直接到房產(chǎn)中介門(mén)店咨詢(xún)房源信息

親朋好友介紹的房源信息

微信圈看到房源信息

基本以上幾個(gè)途徑，一般在網(wǎng)站和直接上門(mén)店發(fā)現(xiàn)房源的購(gòu)房者居多。

看中了滿(mǎn)意的房源之后，就到相關(guān)的房產(chǎn)中介門(mén)店咨詢(xún)和委托。

二、購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)接觸的第一人就是居間人，既房產(chǎn)中介

房產(chǎn)中介，顧名思義，就是幫助購(gòu)房者達(dá)成買(mǎi)房的需求，但是某些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往違背了這個(gè)初衷。

1. 房產(chǎn)中介的責(zé)任、義務(wù)和收益：

責(zé)任、義務(wù)和收益

幫助委托人簽訂房屋居間合同，收取一定居間傭金，即中介費(fèi)用。

“合同法規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確”

當(dāng)居間合同簽訂之后，不良中介就會(huì)鉆法律的漏洞了，就會(huì)故意隱瞞房源信息，另外，法律規(guī)定的支付報(bào)酬是雙方約定，沒(méi)有一個(gè)明確的界限，如果某方違約，那么房產(chǎn)不良中介就會(huì)惡意收取超額的定金違約金，

當(dāng)購(gòu)房者違約，或售房者違約，這里就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者或售房者資金受損，居間人會(huì)收取不合理的費(fèi)用，因?yàn)槭羌s定的，沒(méi)法法律規(guī)定收取多少。

當(dāng)然，如果購(gòu)房者違約，售房者不退定金，還需要支付違約金，如果售房者違約，需要返回定金，支付一定的違約金。

合同法規(guī)定的居間合同，并沒(méi)有定義買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂居間合同的時(shí)候的違約責(zé)任，另外，居間合同只是定義了委托人和居間人的責(zé)任和義務(wù)以及報(bào)酬，但是房產(chǎn)中介卻要收取違約方的不菲的違約金。

購(gòu)房者到房產(chǎn)中介接觸到了房產(chǎn)居間人，規(guī)范的房產(chǎn)居間人有責(zé)任有義務(wù)把購(gòu)房者看中的房源介紹清楚，包括房屋權(quán)籍情況，使用情況，行情等

然后帶購(gòu)房者到房源實(shí)地考察看房，這個(gè)時(shí)候，不良中介就有會(huì)對(duì)房屋情況進(jìn)行隱瞞，包括房源信息，房屋使用情況，房產(chǎn)權(quán)籍等，極大的增加了購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，但是購(gòu)房者還被蒙在鼓里。

購(gòu)房者如果滿(mǎn)意房源，下一步就是簽訂居間合同，房產(chǎn)中介安排雙方見(jiàn)面.

三、購(gòu)房者和售房者第一次見(jiàn)面

如果雙方都滿(mǎn)意的情況下，在居間人的撮合下，雙方談好了交易總價(jià)，需要

簽訂居間合同，簽訂了《房屋居間合同》。

這里第一次出現(xiàn)了錢(qián)。

購(gòu)房者需要支付給售房者定金，2萬(wàn)或3萬(wàn)，或5萬(wàn)，都有，沒(méi)有個(gè)數(shù)。

售房者接受購(gòu)房者支付的定金。

一般都是微信或支付寶轉(zhuǎn)賬。

這一步，如果是正規(guī)的房產(chǎn)中介，購(gòu)房者確定購(gòu)房，售房者確定賣(mài)房，沒(méi)有任何問(wèn)題，可以繼續(xù)走下。

但是不幸的是，

如果購(gòu)房者違約，或售房者違約，是否需要支付給雙方違約金，合同法居間合同里面沒(méi)有說(shuō)明，但是真實(shí)情況是需要支付違約金。

另外，因?yàn)楹炗喚娱g合同，如果違約，需要支付給居間人違約金，這個(gè)就不合理了，合同法居間合同并沒(méi)有說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方違約，需要支付違約金給房產(chǎn)中介，但是一般房產(chǎn)中介都會(huì)收取相應(yīng)的違約金。

支付給居間人的報(bào)酬的前提是只有居間合同簽訂完成，委托人就需要支付給居間人報(bào)酬，作為居間人撮合合同的報(bào)酬，這個(gè)報(bào)酬可以約定，應(yīng)該和違約沒(méi)有關(guān)系。

但是現(xiàn)實(shí)情況是只要雙方有一方違約，那么違約方需要支付給另一方及中介違約金。

按理說(shuō)，這個(gè)階段，不良房產(chǎn)中介沒(méi)有行騙的可能，但是就是有房產(chǎn)中介給購(gòu)房者挖坑，隱瞞房源信息，提供假的房源信息，誘導(dǎo)購(gòu)房者繼續(xù)走下去，獲得更大是騙取首付款！

四.購(gòu)房者和售房者網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同

在房產(chǎn)中介的帶領(lǐng)下，買(mǎi)家和賣(mài)家到住房保障和房屋管理局二手房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

這里不過(guò)錢(qián)。

五.購(gòu)房者支付首付款

雙方在網(wǎng)簽合同之后，購(gòu)房者在約定的時(shí)間內(nèi)支付首付款給售房者，

一般的房產(chǎn)中介都會(huì)帶雙方到銀行進(jìn)行轉(zhuǎn)賬交易，進(jìn)行資金的凍結(jié)。

如果售房者出售的房源本身還有貸款，需要提前償還，也可以拿購(gòu)房者的首付款進(jìn)行償還。

注意，這里過(guò)錢(qián)，而且是巨款。

如果售房者、房產(chǎn)中介都是誠(chéng)意賣(mài)房，規(guī)范做事，是沒(méi)有任何問(wèn)題的。

不幸的是，

售房者欺詐購(gòu)房者，卷款跑路，購(gòu)房者將血本無(wú)歸，

不良房產(chǎn)中介和售房者合伙詐騙購(gòu)房者的首付款，購(gòu)房者將血本無(wú)歸。

假房源，或房屋被查封，導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房款血本無(wú)歸。

首付款由房產(chǎn)中介保管，房產(chǎn)中介也可能卷款跑路，購(gòu)房者將血本無(wú)歸。

線下資金的交割，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有極大的風(fēng)險(xiǎn)！

目前房產(chǎn)交易市場(chǎng)，首付款99%都是線下成交，這個(gè)漏洞，正是被不良中介和假意售房者利用，造成購(gòu)房者巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

以下主要涉及到銀行和房產(chǎn)交易中心的審批效率問(wèn)題

六.購(gòu)房者辦理購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)

購(gòu)房者支付首付款之后，接下來(lái)，就需要辦理貸款業(yè)務(wù)了，

一般是房產(chǎn)中介帶著雙方到銀行去辦理貸款業(yè)務(wù)，需要買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)。

這里購(gòu)房者有可能也需要過(guò)錢(qián)了，

房產(chǎn)中介可能會(huì)告訴購(gòu)房者，貸款很難辦下來(lái)，需要增加一些貸款手續(xù)費(fèi)才能下來(lái)，這個(gè)貸款手續(xù)費(fèi)是需要購(gòu)房者出的。

這個(gè)貸款審批過(guò)程漫長(zhǎng)，1~2個(gè)月也是要的，有些會(huì)更長(zhǎng)，周期過(guò)長(zhǎng)，增加了

雙方及房產(chǎn)中介的交易成本，增加了房屋成交的不確定性，時(shí)間也是成本啊。

七.購(gòu)房者和售房者到交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)

當(dāng)銀行貸款審批通過(guò)，房產(chǎn)中介就會(huì)通知雙方到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，雙方必須都到現(xiàn)場(chǎng)，需要簽字。

這個(gè)時(shí)候，不良的房產(chǎn)中介就會(huì)乘機(jī)要錢(qián)，不給錢(qián)不給辦理房產(chǎn)證，也是有的。

這個(gè)時(shí)候，購(gòu)房者可能也會(huì)出錢(qián)。

房產(chǎn)證下來(lái)的周期也是比較長(zhǎng)的，2周時(shí)間估計(jì)是要的。

八.房屋交易完成

購(gòu)房者拿到不動(dòng)產(chǎn)證，售房者者拿到尾款，房產(chǎn)中介收取傭金，交易完成。

以上基本上二手房交易的正常流程，當(dāng)然，有可能有些差別，但基本上都一樣。

如果是規(guī)范的房產(chǎn)中介，誠(chéng)意的售房者和購(gòu)房者，基本都會(huì)讓交易順利完成。

如果是黑房產(chǎn)中介，不以房屋交易為目的，專(zhuān)以騙取購(gòu)房者的購(gòu)房款為目的，

或者售房者，購(gòu)房者都有問(wèn)題，那就危險(xiǎn)了。

另外，銀行的貸款審批和交易中心的過(guò)戶(hù)手續(xù)周期過(guò)長(zhǎng)，這也是詬病。

綜合以上種種，是目前昆山二手房屋交易的現(xiàn)狀，如果正常交易，還能順利完成整個(gè)流程，但是如果不管是那一方出現(xiàn)問(wèn)題，都將無(wú)法完成交易。

目前，中國(guó)最大的二手房交易平臺(tái)貝殼也沒(méi)有做到，也是這套老舊的方式在進(jìn)行二手房交易。

目前昆山所有的二手房交易平臺(tái)，不管是貝殼、鏈家、安居客、58同城、德佑、21世紀(jì)、我愛(ài)我家、北區(qū)房產(chǎn)等比較大幾家房屋交易平臺(tái)，包括小房產(chǎn)中介，所有的房屋交易平臺(tái)，都不是線上交易，而都是購(gòu)房者先網(wǎng)上看房源，看中后中介帶實(shí)地看房源，如果滿(mǎn)意再付款的線下轉(zhuǎn)賬交易，購(gòu)房者和售房者在房產(chǎn)中介撮合下完成意向金或定金，或首付款的轉(zhuǎn)賬，這種線下轉(zhuǎn)賬交易（當(dāng)然，不可否認(rèn)，正規(guī)的房產(chǎn)中介是帶雙方到銀行轉(zhuǎn)賬首付款的）就存在極大的交易風(fēng)險(xiǎn)，極大的為房產(chǎn)騙子中介提供了施展的空間。

就拿當(dāng)下最大的二手房交易平臺(tái)-貝殼找房或鏈家來(lái)說(shuō)，

鏈家大家都知道，從前也是默默無(wú)聞的小中介，在那個(gè)混亂的二手房交易的時(shí)代，房產(chǎn)中介魚(yú)龍混雜，騙子橫行，鏈家也是一步一步走的現(xiàn)在，鏈家主要是走對(duì)了這么關(guān)鍵的幾步：

不吃差價(jià)，

房源真實(shí)，

房?jī)r(jià)真實(shí)，

共享房源

好贊好房，

才走到了今天，才有了貝殼找房的上市。

貝殼找房如今整合了幾大房屋交易品牌商，如鏈家，德佑加盟，21世紀(jì)，新經(jīng)濟(jì)，后續(xù)將還有更多的品牌會(huì)整合進(jìn)來(lái)，一起共享房源信息，分享房源資訊信息。

58同城已經(jīng)被時(shí)代拋棄了，貝殼找房的目標(biāo)很清晰，就是要做互聯(lián)網(wǎng)找房的頭把交椅，獲取更多的流量，得到更多的現(xiàn)金流。

但是，但是，光縱向擴(kuò)展還是不行的，內(nèi)功沒(méi)有練好，會(huì)不會(huì)是下一個(gè)58，難說(shuō)。

想要練好內(nèi)功，需要的是久久為功，就是需要后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的房屋交易的思想.

鏈家或貝殼找房，沒(méi)有，何況其他乎。

第四章

后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的房屋交易的核心思想

我們稱(chēng)之為后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的核心思想就是：16個(gè)字方針。

全線上交易+線下看實(shí)景房+第三方資管

購(gòu)房者在鏈家或貝殼找房買(mǎi)房或其他交易平臺(tái)，或房產(chǎn)中介門(mén)店，還是線下交易為主，線下過(guò)錢(qián)到售房者，或房產(chǎn)中介，大部分交易并沒(méi)有走資管平臺(tái)，這就為購(gòu)房者帶來(lái)了極大的交易風(fēng)險(xiǎn)。試想，沒(méi)有購(gòu)房者，作為房屋交易中介，你的利潤(rùn)何來(lái)？先如今，購(gòu)房者卻處于及其危險(xiǎn)的境地。

二手房交易是購(gòu)房者、售房者、房屋中介、銀行、房屋交易中心五方參與交易的流程，而購(gòu)房者處于弱勢(shì)，處于不對(duì)等的局面，然后可笑的是，整個(gè)交易流程所有的利潤(rùn)都來(lái)源于購(gòu)房者的購(gòu)房款，如何改變這種不對(duì)等的局面，就是需要一個(gè)全新的二手房交易平臺(tái)模式，我們稱(chēng)之為后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代二手房交易平臺(tái)。

本著公平、公正、公開(kāi)交易，拒絕欺詐的交易為宗旨。

全新的二手房交易中介平臺(tái)應(yīng)該具有這樣的模式：

以下全文：

后互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代二手房房屋交易的核心思想就是：

全線上交易+線下看實(shí)房+第三方資管

說(shuō)白了，就是購(gòu)房款一律線上交易，房源一律線下看實(shí)景為準(zhǔn)，錢(qián)一律交由第三方資管平臺(tái)保管。

房屋交易參與方的任何人都不得過(guò)錢(qián)，錢(qián)由第三方資管賬戶(hù)自動(dòng)轉(zhuǎn)到售房者、房產(chǎn)中介的賬戶(hù)，來(lái)完成交易。

（當(dāng)然，在交易中心的需要繳納的各種稅可以人工過(guò)錢(qián)除外）

事錢(qián)分開(kāi)，事由房屋交易參與方一起做，錢(qián)由第三方資管平**立來(lái)轉(zhuǎn)。

通俗來(lái)說(shuō)，人做事，機(jī)器過(guò)錢(qián)。

可以定義為三大模板，

全線上交易模塊，線下看實(shí)景房模塊，第三方資管平臺(tái)模塊

一、全線上交易模塊，

在交易還沒(méi)有完成，在交易過(guò)程中，購(gòu)房者的資金，包括意向金、定金、居間費(fèi)、首付款、銀行貸款或尾款全部打入到第三方資管平臺(tái)，在此正常交易過(guò)程中，售房者和房產(chǎn)中介不會(huì)接觸購(gòu)房者的任何資金。

因?yàn)榫娱g合同是法律合同，是由有效的，因?yàn)橛羞`約的存在，如果違約，則屬于非正常交易，交易即將終止。故而購(gòu)房者在支付定金的時(shí)候，售房者也必須支付相同的數(shù)目的款項(xiàng)，這些資金全部打入第三方資金公平，如果購(gòu)房者違約，則支付給售房者違約金，如果售房者違約，則支付給購(gòu)房者違約金。

房屋交易平臺(tái)只收取居間交易傭金，即中介費(fèi)，這些資金也將提前打入第三方資管平臺(tái)，防止買(mǎi)家不支付中介費(fèi)，或拖欠中介費(fèi)。等交易完成，資管平臺(tái)將這些資金打入到房屋中介交易平臺(tái)賬戶(hù)。

另外，房屋交易平臺(tái)不得收取交易雙方的違約金，雙方違約，與你房產(chǎn)中介無(wú)關(guān)，你房產(chǎn)中介只是中間人，只收取合理的居間中介費(fèi)即可。

二、線下看實(shí)景房模塊：

有人說(shuō)，現(xiàn)在不是有VR看房嗎？確實(shí)，這個(gè)確實(shí)是增加房源的真實(shí)性，但是VR看房，不會(huì)把室外的拍給你看，房源周邊有墓地，有高壓線，有高鐵經(jīng)過(guò)，有電廠，有焚燒廠，周邊荒無(wú)沒(méi)有開(kāi)發(fā)等等，這些VR是不會(huì)給你拍滴，因此，線下看實(shí)景房是非常有必要的。

三、第三方資管平臺(tái)模塊：

這個(gè)就不用說(shuō)了，

購(gòu)房款一律由第三方資管平臺(tái)保管，交易完成之后，打到售房者賬戶(hù)。

目前其實(shí)是有這種資管平臺(tái)的，但是很多購(gòu)房者不知曉，或者房產(chǎn)中介不告訴購(gòu)房者，嫌麻煩，或另有所圖。

強(qiáng)調(diào)：

一律線上過(guò)錢(qián)。

線下一律禁止過(guò)錢(qián)。

線下只核對(duì)房源實(shí)景房。

這樣，房屋交易平臺(tái)才能真正做到了為購(gòu)房者和售房者房屋買(mǎi)賣(mài)服務(wù)的目的！

房屋交易平臺(tái)只收取居間房屋交易中介費(fèi)（交易傭金）費(fèi)用，沒(méi)有其他費(fèi)用。

房產(chǎn)中介不過(guò)錢(qián)，何來(lái)房產(chǎn)中介出騙子。

請(qǐng)永遠(yuǎn)記�。嚎蛻�(hù)就是上帝，有客戶(hù)，我們就活在人間，沒(méi)有客戶(hù)，我們就得下地獄。

第五章

新的二手房交易參與各方的職能

由于新的交易模式和舊的交易模式不同，因此，二手房屋參與交易的各方的職能也會(huì)相應(yīng)的有所改變。

一、購(gòu)房者

由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接第三方資管平臺(tái)，購(gòu)房者銀行賬戶(hù)將和第三方資管平臺(tái)賬戶(hù)綁定，售房者銀行賬戶(hù)也將和第三方資管平臺(tái)賬戶(hù)綁定，購(gòu)房者支付給售房者的款項(xiàng)，一律線上轉(zhuǎn)賬到第三方資管平臺(tái)，線下支付無(wú)效，在房屋交易中介平臺(tái)將打印收款發(fā)票給購(gòu)房者，打印入賬發(fā)票給售房者。

購(gòu)房者和售房者將在線上一起簽訂居間合同，居間合同必須符合中華人民共和國(guó)合同法居間合同的規(guī)定，簽訂完成，即使生效。在房屋交易中介平臺(tái)將打印一式三份，房屋交易中介平臺(tái)一份，線下存檔，購(gòu)房者一份，售房者一份。

由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接銀行，銀行貸款部門(mén)在交易中介平臺(tái)駐場(chǎng)，便于買(mǎi)賣(mài)雙方可以在房屋交易中介平臺(tái)和的銀行接口進(jìn)行直接簽約，在購(gòu)房者和售房者將在線上一起網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同，網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容和舊式網(wǎng)簽合同內(nèi)容完全一樣，。在房屋交易中介平臺(tái)將打印一式三份，房屋交易中介平臺(tái)一份，線下存檔，購(gòu)房者一份，售房者一份。

由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接房產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)交易中心辦理不動(dòng)產(chǎn)證的部門(mén)將在交易中介平臺(tái)駐場(chǎng)，便于買(mǎi)賣(mài)雙方可以在房屋交易中介平臺(tái)和的房產(chǎn)交易中心接口進(jìn)行上傳相關(guān)資料，交易中心進(jìn)行審批，辦理過(guò)戶(hù)，出不動(dòng)產(chǎn)證。

當(dāng)然，銀行和房產(chǎn)交易中心相關(guān)部門(mén)也不需要駐場(chǎng)二手房屋交易中介平臺(tái)，也可以直接線上對(duì)接。

二、售房者

購(gòu)房者和售房者將在線上一起簽訂居間合同，居間合同必須符合中華人民共和國(guó)合同法居間合同的規(guī)定，簽訂完成，即使生效。在房屋交易中介平臺(tái)將打印一式三份，房屋交易中介平臺(tái)一份，線下存檔，購(gòu)房者一份，售房者一份。

由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接銀行，銀行貸款部門(mén)在交易中介平臺(tái)駐場(chǎng)，便于買(mǎi)賣(mài)雙方可以在房屋交易中介平臺(tái)和的銀行接口進(jìn)行直接簽約，在購(gòu)房者和售房者將在線上一起網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同，網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容和舊式網(wǎng)簽合同內(nèi)容完全一樣，。在房屋交易中介平臺(tái)將打印一式三份，房屋交易中介平臺(tái)一份，線下存檔，購(gòu)房者一份，售房者一份。

由于新二手房屋交易中介平臺(tái)將直接對(duì)接房產(chǎn)交易中心，房產(chǎn)交易中心辦理不動(dòng)產(chǎn)證的部門(mén)將在交易中介平臺(tái)駐場(chǎng)，便于買(mǎi)賣(mài)雙方可以在房屋交易中介平臺(tái)和的房產(chǎn)交易中心接口進(jìn)行上傳相關(guān)資料，交易中心進(jìn)行審批，辦理過(guò)戶(hù)，出不動(dòng)產(chǎn)證。

完成辦理過(guò)戶(hù)，出不動(dòng)產(chǎn)證之后，第三方資管平臺(tái)賬戶(hù)將購(gòu)房者全額購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬到售房者綁定的銀行賬戶(hù)，出具轉(zhuǎn)賬發(fā)票.

三、二手房屋交易中介平臺(tái)

二手房屋交易中介平臺(tái)的賬戶(hù)與第三方資管平臺(tái)賬戶(hù)綁定，雙方交易完

成，第三方資管平臺(tái)將交易傭金轉(zhuǎn)到二手房屋交易中介平臺(tái)的賬戶(hù).

當(dāng)然，如果房屋交易中介平臺(tái)給客戶(hù)提供了增值服務(wù)，也可以收取增值服務(wù)費(fèi)用。

二手房屋交易中介平臺(tái)是整個(gè)交易流程的核心模塊，因?yàn)樗B接著整個(gè)交流各方，對(duì)接了各個(gè)模塊，各方交易必須通過(guò)該平臺(tái)才能完成所有的流程。

四、銀行

銀行貸款部門(mén)將對(duì)接二手房屋交易中介平臺(tái)，購(gòu)房者銀行貸款所需要的所有資料將在線上完成審核，線上審批，線上通過(guò)。

銀行將與第三方資管平臺(tái)對(duì)接，審批通過(guò)，直接放款到第三方資管平臺(tái)賬戶(hù)，出具轉(zhuǎn)賬發(fā)票.

購(gòu)房者銀行貸款過(guò)程，售房者也是需要參與的，也是要準(zhǔn)備一下資料，

和購(gòu)房者一樣的審核.

五、房產(chǎn)交易中心

房產(chǎn)交易中心對(duì)接二手房屋交易中介平臺(tái)，購(gòu)房者所需要的所有資料將在線上完成審核，線上審批，線上通過(guò)，線上過(guò)戶(hù)，線上出不動(dòng)產(chǎn)證。

六、第三方資管平臺(tái)

第三方資管平臺(tái)的定義，

二手房交易資金監(jiān)管是指二手房交易雙方當(dāng)事人為保證房屋交易資金的安全，由買(mǎi)方將房屋交易資金交付給指定的銀行監(jiān)管，待交易雙方完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，監(jiān)管銀行按照約定向賣(mài)方支付房屋交易資金的行為。

第三方資管平臺(tái)其實(shí)早就存在了，但為什么還是屢屢有購(gòu)房者損失首付款，最根本的原因是第三方資管平臺(tái)沒(méi)有和房屋交易中介平臺(tái)對(duì)接。

第三方資管平臺(tái)是整個(gè)交易流程的核心所在，因?yàn)樗械馁?gòu)房款項(xiàng)都將通過(guò)第三方資管平臺(tái)來(lái)完成轉(zhuǎn)賬。

第三方資管平臺(tái)必須是得到國(guó)家層面認(rèn)可的，由國(guó)家來(lái)?yè)?dān)保的，就像銀行一樣，錢(qián)放在銀行老百姓很放心，資管平臺(tái)也必須是這樣的。

第六章

新的二手房屋交易流程

下面是全新的二手房交易流程的步驟

全新的二手房交易流程如下：

一、購(gòu)房者尋找房源

購(gòu)房者在二手房交易平臺(tái)看到發(fā)布的真實(shí)的房源信息或到二手房交易平臺(tái)門(mén)店看到房源之后，如果有意向的房源，二手房交易平臺(tái)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將帶領(lǐng)購(gòu)房者到實(shí)地看房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須如實(shí)給購(gòu)房者報(bào)告該房源的信息，包括房屋權(quán)籍情況，使用情況，行情等，如果后續(xù)簽訂合同，發(fā)現(xiàn)有虛假提供，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將會(huì)受到懲罰，二手房交易平臺(tái)也將會(huì)賠償購(gòu)房者的相應(yīng)的損失，這個(gè)是需要寫(xiě)進(jìn)合同的里面的。

鑒于大部分的平臺(tái)發(fā)布的房源很多都只要內(nèi)景照片，內(nèi)景視頻，而且沒(méi)有設(shè)定外景選項(xiàng)，現(xiàn)在增加一項(xiàng)外景選項(xiàng)，把房源周邊的環(huán)境也需要拍照，或視頻，讓購(gòu)房者對(duì)該房源里里外外全方位了解.

二、購(gòu)房者和售房者簽訂《房屋居間合同》

購(gòu)房者實(shí)地看房之后，如果看中該房源，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將通知售房者，來(lái)房屋交易中介平臺(tái)門(mén)店，如果購(gòu)房者對(duì)總房?jī)r(jià)有異議，那么，購(gòu)房者和售房者進(jìn)行溝通，協(xié)商，直到達(dá)成雙方滿(mǎn)意的價(jià)格為止。

購(gòu)房者和售房者在線上依據(jù)政府人民共和國(guó)合同法居間合同，簽訂《房屋居間合同》，

合同成交約定：

購(gòu)房者向售房者支付2萬(wàn)定金，售房者的定金將轉(zhuǎn)入第三方資管平臺(tái)進(jìn)行保管，售房者向第三方資管平臺(tái)存入和購(gòu)房者一樣的定金數(shù)目，目的是約束售房者違約，在購(gòu)房者和售房者簽訂購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，購(gòu)房者支付完成首付款，那這筆和購(gòu)房者一樣的定金數(shù)目的資金將返回給售房者，

購(gòu)房者向房產(chǎn)交易平臺(tái)支付約定的中介傭金報(bào)酬（房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成之后）

我們定義2萬(wàn)定金，是盡量減少違約者的違約成本。

合同違約約定：

購(gòu)房者違約，售房者定金不退

售房者違約，將退回購(gòu)房者定金，支付定金一樣數(shù)目的違約金

這就是把資金存放在資管平臺(tái)的好處，誰(shuí)違約，誰(shuí)受損，不存在違約者不支付的現(xiàn)象，也不存在為這點(diǎn)違約金打官司的情況。

另外，合同規(guī)定售房者不得一房多賣(mài)，當(dāng)居間合同簽訂之后，售房者該套房源將在交易平臺(tái)被凍結(jié)，也不得在其他交易平臺(tái)繼續(xù)掛售，如果違約，將依據(jù)合同違約約定支付給購(gòu)房者違約金。

合同里面寫(xiě)入不允許售房者跳價(jià)，不允許購(gòu)房者跳單，如果發(fā)生，當(dāng)作為違約處理，房屋交易中介平臺(tái)的合法利益也需要得到維護(hù)。

三、購(gòu)房者和售房者線上簽訂正式買(mǎi)賣(mài)法律合同《房屋雙方買(mǎi)賣(mài)合同》

《房屋雙方買(mǎi)賣(mài)合同》和舊模式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同一樣，這個(gè)沒(méi)有變化，只不過(guò)是在線上簽訂合同。

四、購(gòu)房者支付首付款

購(gòu)房者線上支付首付款將直接打入貸款銀行和交易中心認(rèn)可的第三方資管平臺(tái)，等同于打入到售房者的賬戶(hù)生效，由其暫時(shí)保管，不會(huì)直接到售房者的賬戶(hù)，接下來(lái)，銀行依據(jù)購(gòu)房者支付首付款之后，走下面的貸款流程，這樣既保障了購(gòu)房者的資金安全，也維護(hù)了售房者的合法權(quán)益。

五、房屋交易平臺(tái)為購(gòu)房者線上辦理貸款

由房屋交易平臺(tái)對(duì)接銀行，在房屋交易平臺(tái)對(duì)接的銀行接口為購(gòu)房者線上辦理貸款，

辦理貸款是整個(gè)二手房交易流程中最消耗時(shí)間的.

需要向銀行提供如下資料

夫妻雙方的身份證原件及復(fù)印件

與賣(mài)房者簽訂的購(gòu)房合同或購(gòu)房意向書(shū)原件

首付款憑證原件及復(fù)印件

婚姻狀況證明：結(jié)婚證/離婚證明/未婚證明原件及復(fù)印件

戶(hù)口簿原件及復(fù)印件

資信證明原件（使用銀行提供的標(biāo)準(zhǔn)格式）

貸款人收入情況

貸款人的負(fù)債情況

購(gòu)房者需要線上簽訂貸款合同

等等

購(gòu)房者銀行貸款所需要的所有資料將在線上完成審核，線上審批，線上通過(guò),線上放款.

六、房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)，出不動(dòng)產(chǎn)證

房產(chǎn)交易中心對(duì)接二手房屋交易中介平臺(tái)，購(gòu)房者所需要的所有資料將在線上完成審核，線上審批，線上通過(guò)，線上過(guò)戶(hù)，線上出不動(dòng)產(chǎn)證。

八、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)交割

完成辦理過(guò)戶(hù)，出不動(dòng)產(chǎn)證之后，第三方資管平臺(tái)賬戶(hù)將購(gòu)房者全額購(gòu)房款轉(zhuǎn)

賬到售房者綁定的銀行賬戶(hù)，出具轉(zhuǎn)賬發(fā)票. 房屋交易中介平臺(tái)通知購(gòu)房者來(lái)

取不動(dòng)產(chǎn)證.

最后，購(gòu)房者拿到不動(dòng)產(chǎn)證，售房者獲得全額售房款，房屋中介平臺(tái)獲得交易傭金和增值服務(wù)費(fèi)用（如果有的話），交易完成。

各方足不出戶(hù)，完成了整個(gè)二手房屋交易流程的大部分交易。

第七章

新的二手房屋交易五大模塊

全新模式的二手房交易模式總共分為五大模塊：

全線上交易模塊，

線下看實(shí)景房模塊，

第三方資管平臺(tái)模塊，

銀行貸款模塊，

房產(chǎn)交易中心產(chǎn)證模塊，

全新模式的二手房交易比較容易實(shí)現(xiàn)的模塊是全線上交易模塊和第三方資管平臺(tái)、線下看實(shí)景房模塊.

這幾個(gè)模塊實(shí)現(xiàn)完成了，最少可以杜絕房產(chǎn)中介的不良行為，對(duì)規(guī)范化二手

房交易市場(chǎng)將起到重大作用。

銀行貸款模塊和房產(chǎn)交易中心產(chǎn)證模塊這大模塊不好實(shí)現(xiàn)，

審批流程過(guò)于復(fù)雜，周期長(zhǎng)，要簡(jiǎn)化流程，全線上操作，涉及到方方面面，需要得到銀行和政府的大力支持才能最終實(shí)現(xiàn)，這個(gè)的慢慢來(lái)。

如果最終實(shí)現(xiàn)，將縮短二手房交易一半或更多的時(shí)間。

目前二手房交易的流程最終完成基本在3個(gè)月到4個(gè)月左右，如果使用新平臺(tái)，將會(huì)縮短在1個(gè)月或更短的時(shí)間內(nèi)完成交易整個(gè)流程，將大大的提高的工作效率，也極大的促進(jìn)了二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。

可以先期實(shí)現(xiàn)全線上交易模塊和第三方資管平臺(tái)、線下看實(shí)景房模塊

這三大模塊，先堵住舊式交易平臺(tái)漏洞，讓騙子中介無(wú)藏身之地。

二手房屋交易無(wú)利可圖了，騙子房產(chǎn)中介自然就消滅了。

第八章

后記

消滅房產(chǎn)黑中介不是本文的目的，本文行文的目的在于規(guī)范化、效率化二手房屋交易市場(chǎng)。至于去除房產(chǎn)中介的“黑”色標(biāo)簽，清除房屋交易中介里面的害群之馬，只是有了一個(gè)好的結(jié)果，還可以真正讓成千上萬(wàn)的房屋經(jīng)紀(jì)人受人尊重，在收取合理的報(bào)酬、增值服務(wù)費(fèi)用的同時(shí)，為二手房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

目前實(shí)行這種全新的二手房交易有非常大的困難，涉及到方方面面的諸多因素，但是社會(huì)在不斷的發(fā)展，各項(xiàng)制度也都在逐步完善，因此，這種全新的二手房交易肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗_實(shí)體現(xiàn)了價(jià)值。

（完.）

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部分評(píng)論

傾城馬

我現(xiàn)在:寫(xiě)的太多了，現(xiàn)在流程其實(shí)簡(jiǎn)化了很多，從去年開(kāi)始，只要買(mǎi)賣(mài)雙方都有時(shí)間。整個(gè)交易流程7個(gè)工作日內(nèi)完全可以跑完，包括有商業(yè)貸款的流程。房東有按揭貸款的可能稍微久一點(diǎn)，也是可以通過(guò)帶押過(guò)戶(hù)解決的 (2024-03-07 11:39)
雙方有時(shí)間只是個(gè)假設(shè)？
平臺(tái)只要有網(wǎng)絡(luò)，有電，就全年無(wú)休。

2024-03-07
我現(xiàn)在

寫(xiě)的太多了，現(xiàn)在流程其實(shí)簡(jiǎn)化了很多，從去年開(kāi)始，只要買(mǎi)賣(mài)雙方都有時(shí)間。整個(gè)交易流程7個(gè)工作日內(nèi)完全可以跑完，包括有商業(yè)貸款的流程。房東有按揭貸款的可能稍微久一點(diǎn)，也是可以通過(guò)帶押過(guò)戶(hù)解決的
2024-03-07 11:39
傾城馬

吾心思逵:復(fù)制黏貼的還是都是自己寫(xiě)的啊[表情] [表情] [表情] (2024-02-26 09:51)
自己寫(xiě)的
2024-03-01 14:21
壹玖

弄不好有國(guó)企介入啊
2024-02-27 09:51
老裕泰王利發(fā)

無(wú)敵漢堡:哪有這么麻煩，直接考證，本科+全國(guó)經(jīng)濟(jì)人證書(shū)，可以淘汰一半吧，持協(xié)理證書(shū)，可以開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，持經(jīng)紀(jì)人證書(shū)可以在合同處署名。經(jīng)紀(jì)人對(duì)每一筆交易負(fù)責(zé)，倒查。在住建部門(mén)實(shí)名備案。企業(yè)設(shè)立需要最低注冊(cè)資金要求，比如承攬業(yè)務(wù)單一標(biāo)的需要1000萬(wàn)的，注冊(cè)實(shí)收資金不少于1000 .. (2024-02-27 08:36)
全國(guó)證淘汰90%，本科再淘汰50%，剩下5%做夢(mèng)都得笑出來(lái)。除了1000萬(wàn)的實(shí)繳資本不滿(mǎn)足，其他我都達(dá)標(biāo)，不過(guò)有這個(gè)基本面估計(jì)融那點(diǎn)錢(qián)也難不倒我。
想法不錯(cuò)，不過(guò)會(huì)惹出不穩(wěn)定因素，政府不會(huì)這么激進(jìn)的

2024-02-27 09:45
無(wú)敵漢堡

哪有這么麻煩，直接考證，本科+全國(guó)經(jīng)濟(jì)人證書(shū)，可以淘汰一半吧，持協(xié)理證書(shū)，可以開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，持經(jīng)紀(jì)人證書(shū)可以在合同處署名。經(jīng)紀(jì)人對(duì)每一筆交易負(fù)責(zé)，倒查。在住建部門(mén)實(shí)名備案。企業(yè)設(shè)立需要最低注冊(cè)資金要求，比如承攬業(yè)務(wù)單一標(biāo)的需要1000萬(wàn)的，注冊(cè)實(shí)收資金不少于1000萬(wàn)。就這樣。
2024-02-27 08:36